В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Комментарии к ст. 134 ЖК РФ

1. Общее правило по поводу отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, содержится в ст. 239 ГК РФ. В соответствии с ним в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество (в нашем случае — кооперативный дом), находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

2. Требование об изъятии земельного участка, на котором расположен кооперативный дом, не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный многоквартирный дом.

Если все-таки изъятие будет подтверждено, в такой ситуации, полагаем, возможны разные варианты решения возникшей проблемы.

Первый — это договор купли-продажи жилого дома между государственным органом или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже дома и распределении его цены между членами кооператива должно приниматься общим собранием единогласно.

Второй — государственный орган или орган местного самоуправления передает в собственность членов кооператива равноценный дом. При этом равноценность должна быть соблюдена и применительно к жилым помещениям, занимаемым членами кооператива; если последнее невозможно, то должна быть предоставлена соответствующая денежная компенсация.

И третий — государственный орган или орган местного самоуправления должен договориться с каждым членом кооператива о предоставлении им жилых помещений (возможны разные основания пользования: право собственности, членство в другом кооперативе, социальный наем и т.д.).

3. Об изъятиях жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд см. ст. 32 ЖК РФ и комментарий к ней.