По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 620 ГК РФ

Комментируемая статья определяет перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды. В трех случаях из четырех перечисленных такими основаниями являются нарушения со стороны арендодателя. Арендатор может требовать расторжения договора в судебном порядке по тем же основаниям, которые предусмотрены для досрочного расторжения в судебном порядке арендодателем. При этом закон не требует от арендатора предварительного письменного уведомления арендодателя о желании досрочно расторгнуть договор.